11月18日下午，辽宁睿智律师事务所组织全体律师业务学习。本期业务学习由王连峰律师担任主讲人。主题是“关于物业服务合同纠纷案件典型案例及裁判要旨”。

律师简介

王连峰律师

    王连峰，毕业于东北师范大学法学专业，中国民主促进会会员，现执业于辽宁睿智律师事务所。主要擅长民商事案件纠纷及刑事辩护。担任多家大型企业法律顾问。工作严谨细致，有丰富的实战经验。

学习内容

案例一：物业服务存在一般瑕疵，业主无权拒交物业费

案情概要：A物业公司因王某拖欠物业服务管理费用，故诉至法院要求其交纳物业费。王某以物业公司在日常服务中小区内生活垃圾清理不及时、公共设施损坏后没有及时更换等原因拒交物业费。

 裁判要旨：物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，具有公共性和整体性。其所提供的物业服务是针对全体业主的。如果因为物业服务存在一般瑕疵，业主便拒绝交纳全部物业费，这种做法有悖于利益平衡原则，且局部存在一般瑕疵不能视为重大瑕疵，业主应按合同约定交纳物业费。

案例二：业主诉讼时效抗辩的认定

案情概要：某物业企业起诉小区业主王某交纳2010年11月 28日至 2021年1月 I8日物业费及滞纳金。王某抗辩理由之一为物业企业起诉已过诉讼时效，其只同意交纳 2018、2019、2020三年的物业费用。

 裁判要旨：物业企业向王某提供了物业服务，应及时向王某收取物业费。本案中，物业企业要求王某交纳 2010年 11月 28日至 2021年1月 18日 的物业费，但物业企业作为举证义务人，未能提供证据证实以任何方式曾经向王某催要过 2010年11月28日至 2021年1月 18日的物业费，由此产生不利的法律后果应当由物业企业承担。王某关于时效抗辩的理由成立。

案例三：楼上住户跑水导致房屋受损，楼下业主无权拒交物业费

案情概要：徐某装修好的房子，因楼上住户跑水导致厨房、卧室、客厅部分屋顶浸泡起皮。徐某认为物业公司没有尽到管理责任，所以拒绝交纳物业管理费。

  裁判要旨：楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，业主与物业公司之间是物业服务合同关系，物业公司管理的范围是公共部位和公共设施，由于受损部分不属于公共设施、公共区城，该部分的物业服务不属于物业管理所涵盖的服务范围，徐某没有理由拒交物业管理费。

案例四：仅因房屋存在质量问题，业主无权拒交物业费

案情概要：A小区物业公司起诉业主张某交纳物业费，张某以房子质量差，墙体开裂，下雨天漏水，导致墙上发霉等房屋质量问题为由，拒绝交纳物业服务管理费用。

  裁判要旨：因房屋质量问题不可以拒交物业费，也不能以此为由抵扣物业费。交房之前发现的质量问题，可以要求开发商整改；交房之后处在保修期内的，可以要求开发商进行整改；已过保修期的房屋质量问题可以向物业公司反映情况，并由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请。物业公司并不承担房屋质量维修义务．因此业主以房屋质量存在问题为由拒交物业费，没有法律依据。

案例五：物业公司对于小区部分业主的违建行为应履行何种责任

   案情概要：张某为某小区的业主，A物业公司为该小区的物业服务管理人。张某以A物业公司为对该小区某业主搭建违法建筑尽到制止、处理的责任为由拒绝交纳物业费。

   裁判要旨：物业公司应及时向相关行政管理部门报告，但是履行认定、查处、拆除违法建筑职责的部门应为政府的主管部门，物业服务企业并无上述职权，张某要求物业企业负责违法建筑拆除的相关事宜缺乏法律依据，张某应该交纳物业费。

案例六：居民委员会有权为未成立业主委员会的小区选聘临时物业公司

案情概要：A小区未成立业主委员会，A小区社区居委会与B物业公司签订《A小区临时物业委托服务协议》，约定由B物业公司为A小区提供物业服务。该小区业主刘某以居委会与物业企业签订的物业服务协议无效为由拒绝交纳物业费

   裁判观点：根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。同时参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责，选聘小区物业公司为业主临时提供服务。据此，居委会有权和物业公司签订物业服务协议，刘某拒绝交纳物业费的理由不能成立。

案例七：未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，业主应变纳相应的物业费 

案情概要：A物业公司与B小区开发商签订《前期物业服务合同》，到期后A物业公司继续为B小区提供物业服务，但未与B小区业主委员会签订《物业服务合同》，B小区业主以物业公司无合同依据为由拒绝交纳物业费。

  裁判观点：因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业与业主之间存在事实物业服务关系，业主应当支付物业服务费，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当交纳的物业服务费。

案例八：无人居住的空置房屋，业主应交纳物业费

 案情概要；刘某在某小区购买了一套商品房，办理了收房手续后，与小区物业公司签订了《物业服务合同》，一年后物业公司向其催要物业费，刘某以房屋空置无人居住且未享受过物业服务为由拒付物业费。

裁判观点：物业服务是针对全体业主的，具有共同性。物业服务是着服于提高个小区的居住环境，包括对于小区公共部分的清洁、绿化、维护等工作，单个业主称自己没有享受或者说没必要享受小区物业服务，不能作为拒交物业费的抗辩理由。

案例九：无特别约定情况下，物业管理人对业主室内财产丢失不担责

案情概要：物业公司向法院起诉业主张某讨要物业费、张某以室内财产失窃物业公司没有尽到管理职责为由拒绝交纳物业服务管理费。

  裁判要旨：物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，物业管理服务合同约定的安保服务，仅指物业管理企业为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。

案例十：物业公司因疏忽作业致业主遭受人身或财务损害应承担相应责任

案情概要；某物业公司为其服务的小区提供绿化浇水作业致路面滑湿，该小区主张某骑车经过该处被横穿路面水管绊倒并受伤。经诊断，张某右肩锁骨关节脱位，治疗发生医疗费5万元。后张某起诉至法院请求物业公司赔偿医疗费、残疾赔偿金、误工费等。

 裁判要旨：物业公司在开展物业服务工作中使用的设备影响通行，应注意保障安全，合理设置警示牌，必要时可围护工作。物业公司在对小区绿化浇水养护时，未将水管安置放好，亦未设置警示牌，致业主体摔倒受伤，造成他人人身财产损失，系属物业公司未尽到安全保障义务，存在过错，应承担赔偿责任。

案例十一：物业管理人员未尽到安全保障义务承接责任

案例概要：徐某系某小区2号楼业主，某日，其停放在物业公司出租车位上的小汽被2号楼外墙脱落的水泥块砸到，车辆顶部车框被砸坏，徐某与小区物业公司就赔偿问题多次协商未果，徐某遂起诉至法院要求物业公司赔偿损失。

  裁决要旨：物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施，物业公司未能按物业服务合同约定，全面履行自己的义务，对小区房屋外墙部位疏于维修、维护，致外墙墙面脱落，砸坏业主车辆，造成业主损失，应当承担赔偿责任。

案例十二：物业收费要有相应标准，无故多收费用应当返还

案情概要：李某与某物业公司签订物业服务合同约定的物业费标准为1元／㎡／月。2019年2月前，物业公司均按上述标准收取物业费。此后，物业公司在收取的物业费中增加了电梯费和监控、绿化费用。后李某要求物业公司退还多收的物业费未果，遂起诉。

 裁判要旨：物业公司未经业主同意擅自提高物业费收费标准或增加收费项目的，对业主不具有法律效力。物业公司未能提交超出合同约定收费标准收取物业费的依据，其擅自提高收费标准多收取的物业费应当退还给业主。

案例十三：物业公司在“选择性欠费诉讼”胜诉之后，法院对物业公司提起的群体性欠费诉讼案件，如何正确适用“同案同判”的裁判规则。

裁判要旨：虽然“同案同判＂要求司法裁决在坚持整体性观念的前提下保持裁决的横向平衡和纵向延续，但每件案件均应“以事实为依据、以法律为准绳”作为司法裁决的基本尺度，力求实现司法公正。由于物业公司前后诉讼具体情况不尽相同，因此，在个案的审理中，不应完全拘束于已经生效的判决，要准确分析个案的具体情况，以解决问题，化 解矛盾为主要目标，确保个案审理具备良好的法律效果和社会效果。

学习现场

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律所简介

    辽宁睿智律师事务所成立于1985年，原名营口市对外经济律师事务所，原系营口市司法局直属事业单位。2002年，根据司法部文件的要求，转制为合伙制律师事务所，现位于营口市渤海大街西12号万达金融中心17层，办公面积1300多平方米。现有执业律师39名。是营口地区专业能力强，服务多元化的最大的综合性律师事务所。

    辽宁睿智律师事务所曾被中共辽宁省委、辽宁省人民政府命名为“文明单位”；被辽宁省司法厅授予“辽宁省优秀律师事务所”、“省级文明律师事务所”、“省厅级文明律师事务所”、“辽宁省AAA诚信律师事务所”等荣誉称号。中共辽宁睿智律师事务所党支部被中共营口市委授予“先进基层党组织”的荣誉称号。

    辽宁睿智律师事务所致力于建设现代化、专业化、规范化的律师事务所。长期担任中共营口市委、营口市人民政府、鲅鱼圈区人民政府、老边区人民政府、大石桥市人民政府、营口市教育局、营口市自然资源局、中国银行营口分行等240余家政府机关、事业单位和企业的常年法律顾问。

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