2月3日下午，辽宁睿智律师事务所组织全体律师业务学习。本期业务学习由伍建霖律师担任主讲人。主题是“关于房屋买卖合同纠纷的典型案例”。

律师简介

伍建霖律师

    伍建霖律师毕业于武汉理工大学，现执业于辽宁睿智律师事务所。

    专业领域：民商事纠纷及刑事辩护，尤其擅长各类合同纠纷及债权债务纠纷。担任多家企业法律顾问，致力于除解决诉讼纠纷外，为客户提供全流程解决并预防法律纠纷的可行方案。

学习内容

    案例一：金钱债务履行不能的非恶意违约方有权起诉解除

    案情概要：购房者甲与开发商订立签订预售合同。甲在因客观原因确无履行支付能力，并已经尽可能履约的前提下，起诉开发商主张解除预售合同并返还定金。

    案件焦点：甲作为违约方，在无约定也无法定解除权前提下，可否解除合同？

    裁判要旨：

    一、购房人违约是否因客观原因导致，违约的购房人主观是否积极尽量履行合同，是否存在主观过错。二、合同如果确实陷入僵局，则不能机械运用法条，以避免不考虑购房者的经济能力导致其陷入困境，法不能强人所难。三、鼓励交易，物尽其用，有效利用资源，促进市场经济发展。四、注意考察合同约定的解除合同条件，被违约方应当善意行使权利，不得违反诚实信用原则。

案例二：合伙买房以一人名义登记的产权归属

某两购房者甲乙共同出资购买房屋，甲乙与开发商签订《商品房买卖合同》（1）并取得预告登记备案证明。后因司法裁判，开发商的相关权利义务承继给被告某公司丙。其后， 甲乙与原开发签订的购房合同被该县房产管理所注销。

随后乙单独与丙公司就该房屋签订《商品房买卖合同》（2）并补交了首期购房款。一年余后，甲因该商品房上未能保障其合同权利及赔偿损失等问题与丙公司协商不成起诉至法院。甲自述借给乙钱款用于购买该商品房。

丙公司接到起诉状后，积极联系甲乙二人前往售楼处签订商品房买卖合同。随后不久，该县房产管理所将《商品房买卖合同》（2）也注销。

主要诉请：一.判令原开发商继续履行原《商品房买卖合同》（1）；二.判令撤销乙私自和丙公司签订的合同；三.判令原开发商和丙公司共同支付甲购房款的利息损失、购房款的一倍损失以及房屋租金损失；

案件焦点：被撤销的《商品房买卖合同》是否可以继续履行？

裁判要旨：一、《商品房买卖合同》（1）和《商品房买卖合同》（2）均为真实意思表示，没有违反强制性规定，均合法有效；

二、原开发商在《商品房买卖合同》（1）中的权利义务已被丙公司合法承继，甲要求原开发商继续履行合同已无可诉性；

三、甲与丙公司未签订合同，也不存在房屋买卖的事实和法律关系，甲依据已经注销的合同向丙公司主张权利，不符合合同相对性原则；

四、丙在被诉后积极与甲沟通，并积极注销与乙签订的合同，并也曾通知甲乙在开庭前与其重新签订合同，以及积极履行了补救措施；由此主张各项赔偿损失等无事实和法律依据；

五、《商品房买卖合同》（1）的合同标的物房屋已被司法拍卖，讼争房屋所有权已经转移至丙公司。原开发商在履行合同中不存在违约和违约的主观过错；且原告未提交相关证据证实。

六、甲乙在签订合同时已经不具有夫妻关系；甲主张借款事实所提供的证据不足以证明甲曾出资支付房款，双方也没有就双方共同购房签订内部协议，故不成为共有人。

判决：驳回甲全部诉讼请求。

案例三：行为人没有代理权，仍然实施代理行为

甲为房屋所有权人，乙为甲的母亲。购房者丙是乙的多年好友。丙向乙购买该房屋，分批次支付购房款，并搬入该房屋入住，但一直未更名。甲乙也一直未要求丙支付租房费用。

后丙支付完毕全部房款后要求甲将该房屋过户。甲要求丙支付近几年的房屋增值费用才同意过户。丙遂诉至法院。

案件焦点：口头买卖合同是否成立，合同效力双方及于甲？

裁判要旨：一、口头合同作为合同订立的一种形式，可以用以达成房屋买卖合同。《城市房地产转让管理规定》并非涉及合同效力的强制性规定。

二、甲乙间为母子关系，具有近亲属关系；乙持有房屋钥匙及不动产权证等材料；甲在知晓出售房屋情况后未以任何方式向乙主张不出售房屋或返还房屋的意思表示，属于对其母亲乙的代理行为的追认，可以认定乙具有代理权；

三、原告丙与乙为多年好友，根据各案件具体细节认定口头协议房屋买卖的意思达成一致。时隔七年当地房价大涨，出卖方认为利益失衡故成诉。应倡导诚信，增强社会的凝聚力和向心力。

四、丙已经履行房屋买受人义务。

判决：一、继续履行房屋买卖合同；

二、甲协助办理过户手续

         案例四：农村房屋买卖合同纠纷

         2003年3月9日，某某村村民乙和本案原告甲（户籍住址非本案涉案房屋所在乡镇）签订《购房协议书》，内容为:经村党支部村委会研究决定，允许村民乙出售自有住宅一所……公民甲决定购买。协议签订后，村民乙与其妻丙收到甲支付的房款 15.5万元。

2018年，乙、丙以农村房屋买卖合同纠纷为由起诉甲。在审理过程中，甲陈述其购房后次年将院落内原有房屋全部拆除，后在院落四周均翻建了房屋，乙、丙对涉案院落房屋建设情况予以认可。

法院最终判决村民乙、丙胜诉，但判决陈述甲因未对损失赔偿提起反诉，故应当另行处理。

甲不服，向某法院提起上诉，后某法院于 2019 年作出民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后案涉房屋所在地被纳入棚户区改造土地开发项目范围之内。

2019年某开发商取得该地块开发权，并与乙、丙签订拆迁补偿协议。

甲的诉讼请求：认定甲为实际被拆除腾退人，由甲接受腾退补偿款，并由甲选购补偿协议中的回迁安置房。

案件焦点：甲能否认定为被拆除腾退人；安置房是否与甲有关。

最终判决：一、乙、丙赔偿甲拆除腾退补偿利益损失；

三、驳回其他诉讼请求。

法官评说：

因为涉拆迁纠纷政策性较强、区域差别大，适用法律涉及国家土地制度、拆迁政策等的协调统一，故案件呈现出地域性、阶段性等特点;又加之土地升值引发的利益驱动、当事人对于买卖房屋的朴素认识与法律规定相左、部分人希望从中获利的投机心理、各个裁判文书说理程度不一等因素，导致各方当事人对自己能否被认定为被拆除腾退人的心理预期不同，对裁判结果的接受程度亦不相同。

在此类案件中，人民法院在判断各方当事人是否系被拆除腾退人时主要考虑以下三个因素:

第一，户籍住址。居民户口簿是公安机关为履行其行政职责而制作的证件，其作为民事诉讼中的证据时证明力较高，其记载的姓名、户别、户籍住址等信息与能否认定该人为被拆除腾退人意义重大。根据通行的观点，当某个当事人的户别为农业家庭户、户籍住址为被拆除腾退房屋所在地址时，该当事人就可以被认定为该房屋中的被拆除腾退人，不需要考虑其对房屋建造是否存在贡献;

反之，则不能被认定为被拆除腾退人。

第二，拆迁政策。拆迁政策是法院处理涉拆迁类案件时参考的重要依据，它对如何分配拆迁利益提供了重要指引。依据该镇《棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案》第二条的规定，被拆除腾退人为本项目拆除腾退范围内被拆除腾退房屋及其附属物的所有权人。在农村地区建造房屋时，一般而言，新建房屋前需要先获得集体土地宅基地使用权，翻建房屋时要通过属地政府的房屋翻建审批，而无论是新建还是翻建，所建造的房屋都必须符合北京市人民政府制定的合法建筑面积标准，然后再结合建造人的户籍情况，最终才能认定某个当事人是不是某处房屋的所有权人。

第三，政府认定。无论是宅基地的审批还是房屋翻建审批，都属于行政机关的行政职权，法院作为司法机关并不能进行干涉，故即使某个人本身并不符合宅基地使用权标准，但是行政机关依然向其颁发了房屋准建证等公文证书予以确认其所有权人身份时，法院也会遵循该认定而作出判断。考虑到历史原因等因素，并不是所有的农村地区房屋都有集体土地宅基地使用权、房屋准建证等予以佐证，所以在拆除腾退过程中，如果村民委员会、乡镇政府在《宅基地确权单》等文件上签字、盖章，认定某人符合宅基地使用权人身份时，法院一般也不会作出相反的认定，而是据此推定其为宅基地上对应房屋的被拆除腾退人。

学习现场

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律所简介

    辽宁睿智律师事务所成立于1985年，原名营口市对外经济律师事务所，原系营口市司法局直属事业单位。2002年，根据司法部文件的要求，转制为合伙制律师事务所，现位于营口市渤海大街西12号万达金融中心17层，办公面积1300多平方米。现有执业律师39名。是营口地区专业能力强，服务多元化的最大的综合性律师事务所。

    辽宁睿智律师事务所曾被中共辽宁省委、辽宁省人民政府命名为“文明单位”；被辽宁省司法厅授予“辽宁省优秀律师事务所”、“省级文明律师事务所”、“省厅级文明律师事务所”、“辽宁省AAA诚信律师事务所”等荣誉称号。中共辽宁睿智律师事务所党支部被中共营口市委授予“先进基层党组织”的荣誉称号。

    辽宁睿智律师事务所致力于建设现代化、专业化、规范化的律师事务所。长期担任中共营口市委、营口市人民政府、鲅鱼圈区人民政府、老边区人民政府、大石桥市人民政府、营口市教育局、营口市自然资源局、中国银行营口分行等240余家政府机关、事业单位和企业的常年法律顾问。

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