7月14日下午，辽宁睿智律师事务所组织全体律师业务学习。本期业务学习由郭颖律师担任主讲人。主题是“消失的房屋”属于谁？

律师简介

        郭颖律师，现执业于辽宁睿智律师事务所。主攻方向：刑事辩护。包括但不限于经济类犯罪领域，其所在团队专注疑难刑事案件的研究及辩护，擅长分析证据之间的逻辑关系，尤其能够关注细节，找到当事人无罪及罪轻的情节，在实践中颇受当事人认可。

学习内容

         本次业务学习采用情景剧的方式，由助力合伙人马洪流、王迪及学习组长宫子婵进行业务指导，组内成员分别饰演甲、乙、丙、丁。剧情改编自一起案例，大家在精彩的演绎后，对案例内容各抒己见，展开了激烈的讨论。

案例背景：

甲自有一套房屋，原市价300万元。2021年6月，甲的堂妹乙赴甲家参加家宴，借甲正在招待宾客之机，以假证调包，窃得甲的房产证。7月，乙凭房产证和伪造的甲的身份证，冒充甲与不知情的丙订立了房屋买卖合同，约定以310万元价格出售房屋予丙。8月，乙继续冒充甲与丙办理了房屋所有权转移登记手续，并向丙交付了其私下配制的房屋钥匙，丙向乙支付了310万元。

2021年9月房屋市价上涨至340万元，丙将房屋以345万元出卖予丁。同月，丙和丁办理了房屋所有权转移登记手续，并向丁交付了钥匙，丁向丙支付了345万元。11月，丁收房发现甲居住在内，方知事情有异。丁遂联系丙一同前往要求甲搬出，甲主张自己是所有权人，拒绝搬出，丙才知道原来之前的交易系乙冒名所为。此时，同地段同类房屋的市价已经上涨至352万。

小剧场：

甲：房屋所有权归本人，冒名行为与我无关，我无过错，盗赃物不可善意取得。

乙：无话可说。

丙：本人属于正常交易，已经过户登记无瑕疵。

丁：本人善意取得，请求房屋归我。

 

情景再现

总结：

观点1：丙为善意取得，丁善意取得。现所有权归属于丁。乙为无权处分，丙支付合理价款，对乙冒名行为不知情，办理了房屋所有权转移登记，基于善意取得而取得了房屋所有权。丁因此也基于善意取得而取得了房屋所有权。

观点2：冒名处分行为真正权利人不知晓，适用善意取得对原权利人不公平。善意取得前提需基于真正权利人的原因而取得，本案中甲对此没有任何过错，非因甲的原因造成，因此不应适用善意取得制度，参照适用无权代理制度。乙为无权代理人，丙为善意相对人，适用《民法典》171条第3款第1句第1种情形，“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务”，看甲是否追认。

公报案例（2015）：中华人民共和国最高人民法院公报案例——连某诉臧某排除妨害纠纷案

上海市浦东新区某镇某路某弄某号某室房屋系被告臧某房屋拆迁后以补偿安置款购得并登记在其名下，由其及家人居住使用。案外人李某以被告臧某代理人的名义与同为案外人的谢某签订了房地产买卖合同，并将系争房屋变更登记至案外人谢某名下。后谢某又与原告连某就系争房屋签订了房地产买卖合同，并将系争房屋变更登记至原告连某名下。因系争房屋一直由被告臧某及家人占有使用，故而发生争议。

本案起诉前，连某曾向上海市浦东新区人民法院起诉要求谢某交付系争房屋，臧某作为第三人申请参加该案诉讼，上海市浦东新区人民法院在（2012）浦民一（民） 初字第21647 号民事判决书中认为： 第三人臧某确实曾向案外人李某出具了由其亲笔签名并具有出售系争房屋事项的公证委托书，但委托书的内容仅指向授权案外人李某代为办理系争房屋买卖手续，并不表示案外人李某有权代臧某作出出售系争房屋的决定，根据《合同法》第52条、第58条以及《物权法》第106条等规定，认定案外人李某以被告臧某名义与案外人谢某签订的买卖合同无效，案外人谢某与原告连某签订的买卖合同有效，连某善意取得系争房屋所有权，但因谢某自始至终未合法取得系争房屋占有权而客观履行不能，故驳回连某要求谢某交付房屋的诉讼请求。因此，原告连某提起本案诉讼，要求被告臧某立即迁出系争房屋。

总结：

1.合同问题：李某（以臧某名义）与谢某签订合同无效。谢某与连某签订合同有效。

2.连某诉臧某一审：连某享有房屋所有权，臧某应搬离。

3.连某诉臧某二审：所有权与占有权能分离，连某不能以自己为实际所有权人请求臧某搬离，李谢合同无效，连在谢没有实际取得控制权情况下签订合同，不能要求 臧某搬离。

学习现场

学习现场

律所简介

辽宁睿智律师事务所成立于1985年，原名营口市对外经济律师事务所，原系营口市司法局直属事业单位。2002年，根据司法部文件的要求，转制为合伙制律师事务所，现位于营口市渤海大街西12号万达金融中心17层，自有办公面积1500多平方米。现有执业律师44名、实习律师5名。是营口地区专业能力强，服务多元化的最大的综合性律师事务所。

辽宁睿智律师事务所曾被中共辽宁省委、辽宁省人民政府命名为“文明单位”；被辽宁省司法厅授予“辽宁省优秀律师事务所”、“省级文明律师事务所”、“省厅级文明律师事务所”、“辽宁省AAA诚信律师事务所”等荣誉称号。中共辽宁睿智律师事务所党支部被中共营口市委授予“先进基层党组织”的荣誉称号。

辽宁睿智律师事务所致力于建设现代化、专业化、规范化的律师事务所。长期担任中共营口市委、营口市人民政府、鲅鱼圈区人民政府、老边区人民政府、大石桥市人民政府、营口市教育局、营口市自然资源局、中国银行营口分行等240余家政府机关、事业单位和企业的常年法律顾问。

辽宁睿智律师事务所

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